Come gestire le locazioni brevi nella dichiarazione dei redditi precompilata e ordinaria? Dal 23 maggio sarà possibile accedere al 730 precompilato 2022 e i redditi derivanti dalle locazioni brevi saranno presenti nel modello se la locazione è avvenuta tramite l’intervento di un intermediario immobiliare. Si intendono tali anche i portali telematici quali ad esempio AIRNB, che favoriscono l’incontro tra la domanda e l’offerta degli immobili da locale per un breve periodo, come avviene nella stagione estiva.

Gli intermediari sono tenuti ad applicare una ritenuta del 21% sui canoni corrisposti da colui che prende in affitto un immobile e a rilasciare al locatore le certificazione unica. Nella certificazione unica sono riportate le ritenute a carico del locatore. I dati riportati nella certificazione unica sono inseriti nella dichiarazione precompilata.

A partire dalla dichiarazione dei redditi 2022 in riferimento ai redditi prodotti nel 2021 il regime degli affitti turistici può essere può essere applicato solo se il contribuente destina a locazione non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta, altrimenti si applica la tassazione prevista per le partite Iva, così come vedremo in seguito.

Ecco i dettagli.

Redditi da locazione breve

Anche per i redditi da locazione breve, ex art. 4 del D.L. 50/2017, è possibile applicare il regime della cedolare secca. Il riferimento è all’imposta sostitutiva del 21% applicata alle locazioni di immobili abitativi. Si parla di imposta sostitutiva perchè può essere scelta in opzione ossia in sostituzione della tassazione ordinaria Irpef.  Per locazioni brevi si intendono quelle locazioni di immobili abitativi dalla durata non superiore a 30 giorni. La durata è riferita ai singoli contratti di locazione. Difatti, per lo stesso immobile potremo avere diversi contratti di locazione breve nello stesso anno d’imposta.  Senza che ciò ci precluda l’accesso al regime della cedolare secca.

La tassazione al 21% è ammessa anche se oltre alla messa a disposizione dell’immobile vengono forniti servizi quali:

• fornitura di biancheria e di pulizia dei locali;
• utenze;
• wi-fi;
• area condizionata.

Attenzione: non è possibile optare per la cedolare secca al 21% laddove oltre ai servizi ammessi ne siano forniti altri quali ad esempio, la somministrazione di pasti, guida turistica ecc.

Locazioni brevi: principi di cassa o competenza

I redditi da locazione breve sono imputati al periodo d’imposta sulla base del principio di cassa o di competenza. A seconda se a stipulare il contratto di locazione sia il proprietario, il sublocatore o il comodatario.

Si applica il principio di competenza per il locatore proprietario dell’immobile, quello di cassa negli altri casi.  Per il sublocatario e il comodatario rileva il periodo d’imposta di percezione del canone di locazione. Indipendentemente da quando avviene la locazione.

L’inserimento nella dichiarazione precompilata delle locazioni brevi

Gli intermediari sono tenuti ad applicare una ritenuta del 21% sui canoni corrisposti da colui che prende in affitto un immobile. Inoltre, devono rilasciare al locatore le certificazione unica. Nella certificazione unica sono riportate le ritenute a carico del locatore. I dati riportati nella certificazione unica sono inseriti nella dichiarazione precompilata.

Da qui, nella dichiarazione precompilata il reddito derivante dalle locazioni brevi, comunicato tramite la Certificazione Unica dagli intermediari immobiliari o da coloro che gestiscono un portale telematico, è indicato:

• nel quadro B, come reddito fondiario – se il soggetto che percepisce il canone è il proprietario dell’immobile o il titolare di altro diritto reale (esclusivamente se la locazione ha avuto luogo nel 2020  e, quindi, risulta indicato 2020 nel punto 4 “Anno” della CU);
• nel quadro D, come reddito diverso – se il soggetto che percepisce il corrispettivo è il sublocatore o il comodatario (nella CU è barrata la casella “Locatore non proprietario”).

Nella dichiarazione precompilata i corrispettivi comunicati tramite CU sono automaticamente assoggettati a tassazione sostitutiva del 21%. Ciò non toglie che, se riteniamo che la tassazione ordinaria sia per noi più conveniente, possiamo modificare la scelta.

La ritenuta, effettuata dagli intermediari immobiliari, è indicata nel rigo F8.

Non sono assoggettati a ritenuta eventuali penali o caparre o depositi cauzionali.  Si tratta di somme di denaro diverse ed ulteriori rispetto al corrispettivo. Al contrario sono oggetto di ritenuta anche i rimborsi delle spese sostenute dal locatore. Somme delle quali ordinariamente non si tiene conto ai fini della determinazione del reddito fondiario (circolare, Agenzia delle entrate, n°24/e 2017).

L’inserimento nel foglio informativo

Quando accediamo alla dichiarazione precompilata che sarà disponibile dal 10 maggio, oltre alla dichiarazione visualizzeremo il foglio informativo.

In tale documento sono riportate le informazioni reddituali e di spesa in possesso dell’Agenzia delle entrate, con la specifica di quelle che sono state utilizzate o meno per la compilazione della precompilata.

In merito alle locazioni brevi:

• le locazioni brevi che rientrano nella categoria dei redditi diversi (casella “Locatore non proprietario” della CU barrata), sono esposte nel foglio informativo sotto la voce “Altri redditi”;
• mentre quelle che rientrano categoria dei redditi fondiari (casella “Locatore non proprietario” della CU non barrata), sono esposte nel foglio informativo sotto la voce “Redditi dei fabbricati”.

In entrambi i casi, è specificata la denominazione e il codice fiscale del soggetto che ha trasmesso la CU.

Locazioni concluse direttamente dal locatore

Se la locazione è stata conclusa direttamente dal locatore senza che l’intermediario intervenga nel pagamento, il locatore dovrà inserire manualmente i dati nella dichiarazione precompilata. In tale caso il Fisco non può essere a conoscenza della locazione, anche perchè i contratti di locazione breve non sono neanche soggetti all’obbligo di registrazione.

A tal proposito, si ricorda che, in base a quanto chiarito dall’Agenzia delle entrate nella circolare n°24/E 2017, anche se c’è l’intervento dell’intermediario:

• in caso di pagamento mediante assegno bancario intestato al locatore,
• l’intermediario, non avendo la materiale disponibilità delle risorse finanziarie su cui operare la ritenuta, non è tenuto a tale adempimento.

Ciò vale anche se  l’assegno è consegnato al locatore per il suo tramite.

Difatti, anche in tale caso è il contribuente a dover inserire il reddito in dichiarazione precompilata.

Problematiche operative: l’immobile in comproprietà

L’inserimento dei redditi da locazione breve in dichiarazione precompilata potrebbe comportare delle problematiche operative in capo al contribuente.

Si pensi ad esempio al caso in cui un immobile sia in comproprietà.

E’ il caso tipico di due fratelli che locano la propria seconda casa. Se il contratto di locazione breve è stipulato da uno solo di loro, la ritenuta è subita appieno solo da quest’ultimo.

Qualora il contratto di locazione sia stipulato da uno solo dei proprietari,  quest’ultimo che ha subito per il totale la ritenuta del 21%:

• potrà scomputare la ritenuta subita dal proprio reddito complessivo o
• chiedere il rimborso della maggior ritenuta subita sulla quota di reddito a lui non imputabile.

Gli altri comproprietari dovranno assoggettare a tassazione il reddito ad essi imputabile pro-quota. In sede di dichiarazione applicano la cedolare secca o la tassazione Irpef.

Locazioni brevi nel 730/2022: ultime novità

Come detto in premessa a partire dalla dichiarazione dei redditi modello 730/2022 e Modello Redditi 2022 il regime della locazione breve può essere applicato solo se il contribuente
destina a locazione non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, l’attività di locazione da chiunque esercitata si presume svolta in forma imprenditoriale (art. 2082 del codice civile).

Ciò comporterebbe l’obbligo di apertura della partita Iva nonché la presentazione del modello Redditi. Tale novità è stata introdotta con la legge n°178/2020, Legge di bilancio 2021 con effetti dal periodo d’imposta 2021 in avanti.