Ai fini della verifica del requisito della prevalente funzione residenziale dell’edificio, si deve tenere conto della superficie complessiva di  tutte le unità immobiliari che compongono l’edificio, residenziali e non.

Si è espressa in tal senso l’Agenzia delle entrate in risposta ad uno specifico interpello avente ad oggetto l’accesso al superbonus per un edificio condominiale composto anche da unità a destinazione non residenziale.

Ecco i dettagli.

Il superbonus 110 e il concetto di prevalenza residenziale

Nella circolare n° 24/E 2020, l’Agenzia delle entrate ha messo nero su bianco che, per i lavori condominiali, le spese sostenute sono ammesse al superbonus 110 solo se:

• riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza;
• qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce). Per le spese sostenute per i lavori sulle parti comuni dell’edificio.

Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

Prevalente funzione residenziale dell’immobile: risposta n° 10 dell’11 gennaio 2022 Agenzia Entrate

La risposta n° 10 dell’11 gennaio 2022, riguarda proprio la verifica della prevalenza residenziale dell’immobile ai fini del superbonus 110.

Nello specifico, un contribuente abita in un condomino formato dai seguenti tre edifici:

• edificio A, composto da 4 unità immobiliari ad uso abitativo;
• edificio B, composto da 6 unità immobiliari, di cui 2 ad uso abitativo e 4 a diversa destinazione.

Inoltre, è presente un ulteriore edificio (edifico C). Costituito da un immobile in categoria D/6, strutturalmente separato e con accesso autonomo tramite un vano al piano terra del dell’edificio B.

Gli edifici A e B dispongono di un unico impianto termico centralizzato per la climatizzazione invernale. L’edificio C è dotato di impianto di riscaldamento autonomo e non ha nessun servizio energetico in comune con gli altri edifici.

Fatta tale descrizione, il contribuente ha chiesto al Fisco come debba essere verificato il requisito della prevalenza residenziale.

Concorre al calcolo della superficie complessiva anche l’edifico classificato in catasto con la categoria D/6?

Le istruzioni dell’Agenzia delle entrate

Secondo l’Agenzia delle entrate,  la verifica della prevalente funzione residenziale  va effettuata:

• tenendo conto di tutti gli edifici che compongono il condominio e, pertanto, anche del terzo edificio categoria D6 ,
• a nulla rilevando che quest’ultimo non abbia servizi energetici in comune con gli altri due edifici e che sia eventualmente provvisto di accesso autonomo dall’esterno.

Da qui, fermo restando quanto appena affermato, se la superficie residenziale non è superiore al 50%,:

• il superbonus, per gli interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori unità immobiliari destinate ad abitazione,
• i quali potranno fruire della detrazione anche per i relativi lavori “trainati” realizzati sulle singole unità immobiliari residenziali, a patto che non appartengano alle categorie catastali escluse dal beneficio (A/1, A/8 e A/9).

Fermo restando il rispetto di tutti gli altri requisiti previsti dalla norma.