I redditi derivanti da locazioni brevi possono essere oggetto di certificazione unica da trasmettere all’Agenzia delle entrate entro il prossimo 16 marzo. Quest’anno infatti per la prima volta si possono inserire nella CU 2022 i riferimenti ai dati catastali degli immobili in affitti brevi.

La certificazione unica deve essere trasmessa all’Agenzia delle entrate dagli intermediari abilitati ossia agenzie immobiliari o da coloro che gestiscono portali telematici mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare e che intervengono nei pagamenti del canone di locazione.

Tali soggetti intermediari sono tenuti a presentate anche il modello 770.

Le locazioni brevi, cosa sono e come funzionano

La disciplina della locazioni brevi è contenuta nell’art.4 del D.L. 50/2017.

Con tale articolo, il legislatore ha ammesso la tassazione della cedolare secca del 21% anche per le locazioni delle durata non superiore a 30 giorni. Locazioni accompagnate da servizi quali la fornitura della biancheria, la pulizia dei locali, la fornitura di utenze, wi-fi ecc. Tali contratti devono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Proprio in merito a tale passaggio, il comma 595 della legge n. 178 del 2020, Legge di bilancio 2021, ha disposto che: il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del codice civile. Le disposizioni in parola si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici.

In tal modo, il legislatore ha individuato dei requisiti oggettivi che permettono di individuare se l’attività di locazione è svolta in forma d’impresa o meno.

Le locazioni brevi nella certificazione unica

I redditi da locazione breve possono essere oggetto di certificazione unica. La CU deve essere trasmessa all’Agenzia delle entrate dagli intermediari abilitati ossia agenzie immobiliari o da coloro che gestiscono portali telematici i quali intervengono nei pagamenti del canone di locazione. Tali soggetti sono tenuti a presentate anche il modello 770.

Le istruzioni di compilazione, precisano che l’indicazione dei redditi da locazione breve nella certificazione unica deve avvenire in base al principio di cassa.

Dunque, i redditi da locazione breve corrisposti nel 2021 devono essere indicati nella certificazione unica 2022, periodo d’imposta 2021.

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Attenzione, non è proprio così. Infatti, tale principio di cassa deve essere coordinato con i principi di tassazione propri dei redditi fondiari e dei redditi diversi. Sono redditi fondiari quelli riconducibili, per quanto qui di interesse, alle locazioni brevi concluse dal proprietario dell’immobile o da colui che ha altro diritto reale sullo stesso. In tale caso la certificazione unica 2022 deve riguardare i redditi da locazione breve corrisposti dagli intermediari nel 2021. Per la parte di locazione avvenuta nello stesso anno. Se la locazione avviene nel 2022, dovrà essere indicata nella prossima certificazione unica. Anche se il relativo reddito è stato percepito nel 2021. Difatti, prevale il principio di competenza.

Al contrario, se la locazione è stata contrattata per conto del sublocatore o del comodatario, il reddito erogato nel 2021 è reddito diverso. Da qui, deve essere indicato nella certificazione unica 2022. Indipendentemente da quando avverrà la locazione. In tale caso, opera appieno il principio di cassa.

Difatti, le regole di compilazione della dichiarazione dei redditi impattano sulla compilazione della certificazione unica.

Locazioni brevi, come riportarli in Dichiarazione dei Redditi

Nella dichiarazione dei redditi 2022, periodo d’imposta 2021,  il reddito 2021 derivante dalle locazioni brevi, comunicato tramite la Certificazione Unica dagli intermediari immobiliari o da coloro che gestiscono un portale telematico, deve essere indicato:

• nel quadro B (RB modello Redditi), come reddito fondiario – se il soggetto che percepisce il canone 2021 è il proprietario dell’immobile o il titolare di altro diritto reale (esclusivamente se la locazione ha avuto luogo nel 2021 e, quindi, risulta indicato 2021 nel punto 4 “Anno” della CU;
• nel quadro D (RL modello Redditi), come reddito diverso – se il soggetto che percepisce il corrispettivo è il sublocatore o il comodatario (nella CU è barrata la casella “Locatore non proprietario”).

Nella dichiarazione precompilata i corrispettivi comunicati tramite CU sono automaticamente assoggettati a tassazione sostitutiva del 21%. Ciò non toglie che, se riteniamo che la tassazione ordinaria sia per noi più conveniente, possiamo modificare la scelta.

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Come compilare la Certificazione Unica relativamente agli affitti brevi

In base alle regole analizzate finora, deve essere compilata la certificazione unica 2022, periodo d’imposta 2021. Nello specifico, la sezione da compilare è quella “Certificazione redditi locazioni brevi“.

Nella ipotesi in cui l’esposizione dei dati viene effettuata in forma aggregata (più locazioni), nel punto 1 deve essere riportato il numero complessivo dei contratti stipulati relativi alla singola unità immobiliare. Nella ipotesi di esposizione dei dati in forma analitica, il punto 1 non deve essere compilato.

Nel punto 2 va barrata la casella se trattasi di un contratto che prevede la locazione dell’intera unità immobiliare. Infatti, la locazione breve può riguardare anche parte dell’immobile. In tale caso, dovrà essere barrata la casella del punto 3.

Nel punto 4 deve essere indicato l’anno relativo al periodo di locazione che si sta inserendo in C.U.

Le istruzioni specificano che:

nel caso di un contratto di locazione per un periodo che ha ricompreso sia il 2020 che il 2021 e il pagamento è stato effettuato nel 2021 dovranno essere compilati due righi riportando in modo distinto l’importo di competenza del 2020 e l’importo di competenza del 2021. Nell’ipotesi di contratto di locazione per un periodo che ha ricompreso sia il 2021 che il 2022 e il pagamento è stato effettuato anticipatamente nel 2021, anche in questo caso è necessario compilare due righi riportando in modo distinto l’importo di competenza del 2021 e l’importo di competenza del 2022.

Nel punto 5 deve essere indicato il numero dei giorni della durata del contratto di locazione ricompresa nel periodo di riferimento. I dati relativi all’indirizzo dell’immobile, devono essere riportati nei punti da 6 a 13.

CU 2022, novità per gli affitti brevi

Quest’anno c’è una novità, nei punti da 14 a 18 è necessario fornire i dati catastali dell’immobile locato. Con riferimento alla Certificazione Unica 2022, l’indicazione di tali dati è facoltativa, mentre dal prossimo anno sarà obbligatoria.

• Nel punto 19 deve essere riportato l’importo del corrispettivo lordo.
• punto 20 l’importo della relativa ritenuta operata (21% del corrispettivo indicato al punto 19). Si precisa che nel punto 20 si indica l’importo delle ritenute versato con il codice tributo 1919. “Tale precisazione è valida anche relativamente ai campi 120, 220, 320 e 420”.
• punto 21 chi compila la C.U. deve barrare la casella se il percipiente al quale si rilascia la presente certificazione non riveste la qualifica di proprietario dell’unità immobiliare locata. In base alla ricostruzione fatta nei paragrafi precedenti.